2026年，楼市底层逻辑已变——房子还是好资产吗？
本期嘉宾 清风：「清风说新房」主理人，沪上知名新房自媒体 聂聪：小程序「趋势动物pro」开发者，前量化交易员 杨超俊：易方达高级基金投资分析师 主持人 章章 时间戳 🏙️ Part 1：房产观念变迁，中国楼市的三十年转向 - 02:00 《创世纪》时代：“中国人对土地的执念根深蒂固，房子是人的归属” - 03:04 《蜗居》时代：城镇化驱动，“房价自然会上涨” - 04:35 《安家》时代：国家提出“房住不炒”，只讲居住，不讲投资 - 06:45 现在：房子从金融属性回归居住属性，“改善需求旺盛” - 06:48 为什么现在新房没有100平的两房了？“至少三房，老人和孩子需要独立空间” - 09:09 全国楼市格局已变：城市间同涨同跌，产品类型差异成主因 📊 Part 2：谁在涨？谁在跌？谁在扛？——全国与上海楼市的分化真相 - 10:43 哪些房子抗跌？高总价改善型 vs 低总价刚需，“两头企稳” - 11:27 为什么大理、哈尔滨房价坚挺？退休潮+数字游民的需求高度统一 - 12:42 沪七条后的小阳春：真实存在，但“能否持续是个问题” - 13:19 最受益的不是刚需？内环内高端项目新政后，去化明显提升 - 14:20 上海“捏”出新赛道——风貌别墅，顶豪一直供不应求 - 17:04 豪宅卖的是稀缺性：一线江景就是硬通货 - 21:55 现在买内环新房要多少钱？门槛已涨到1500万，“每进一条环线，难度大幅提升” - 23:13 为什么说“不要轻易去看新房”？“看了就想买，看完就回不去” - 23:54 新房已成“新物种”，二手房找不到对标 - 24:43 当前市场企稳的三类资产：老破小、商住公寓、高租息房产 - 01:25:27 租房还是买老破小？对年轻人来说，租房性价比可能更高 🏗️ Part 3：新房的产品力迭代、物业费飙升——改善需求不可逆 - 29:54 新房“加量不加价”：得房率从72%提到90%，居住感跃升 - 32:36 为什么成都、西安的房子比上海还“卷”？“越难卖，产品越好” - 34:08 上海软性价值：交通、城市规划、医疗，抵消了产品力差距 - 36:43 上海二手房成交75%-80%是500万以下老破小，“绝对主力” - 39:27 新房物业费有多贵？10-15元/平·月，“一个月刚性支出三四千” - 44:27 看完新房为什么“回不去”？“全架空社区、泛会所、挑空9米大堂” 🆚 Part 4：租房vs买房：算算“居住体验+试错成本”这笔账 - 55:19 500万买房还是租房+投资？清风：看现金流和情绪诉求 - 59:20 “买高租息城市房产收租，再到一线租房”靠谱吗？ - 01:04:01 租房是现代生活方式？NBA球星也租房，“不是非要买” - 01:08:36 真实案例：年轻人卖掉跌价的房子，租房+投资 - 01:11:06 “新旧世界”的对抗：科技兴国 vs 土地依赖，政策底层已变 - 01:12:25 年轻人的置业路线：安居乐业可以往后放，租房性价比很高 - 01:15:29 一年换一次房不折腾？全日式搬家“当天住进新家” - 01:17:09 新房居住体验：保温、隔音远超老房 - 01:21:08 租房也能享受豪宅配套？会所、泳池、健身房，“物业费还是房东交” - 01:21:40 网红板块不一定适合住：租徐汇滨江一年后，“交通太差，赶紧跑了” - 01:24:25 租房的真正价值：“试错成本很低，比买错亏上百万强” - 01:27:53 “由俭入奢易，由奢入俭难”——改善需求不可逆 🏠 Part 5：未来十年，普通人怎么配置房产？ - 48:50 卖旧买新为什么难？上海内环的新房门槛从1000万涨到1500万 - 52:06 “普宅豪宅化”是好事：开发商每月迭代产品 - 01:30:14 聂聪：杠铃策略——高总价改善+低总价高租息 - 01:30:45 年轻人的置业路线图：奋斗 → 投资组合 → 置业安家 - 01:32:13 买房最重要的原则：保证现金流，“扛过周期的都是现金流好的人” - 01:33:10 现在买房该抱着什么心态？“为居住而买，才可能买到真正有价值的房子” - 01:34:48 从量化趋势、新房实战、资产配置角度总结当下房地产
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